Zákon 25/2025 Z. z. je novela, ktorou slovenský parlament dodatočne upravil čerstvo prijatú rekodifikáciu stavebného práva a posunul aj termín, od ktorého sa má nový stavebný poriadok reálne uplatňovať v praxi. Stavebný zákon 25/2025 teda nie je úplne samostatný predpis „od nuly“, ale zásah do zákonov o územnom plánovaní a o výstavbe, ktorý mení pravidlá povoľovania stavieb, zloženie stavebných úradov aj postup pri konaniach začatých ešte podľa starého zákona. Všeobecný prehľad celej reformy patrí do samostatného článku o stavebnom zákone – tu sa pozrieme konkrétne na to, čo prináša nový stavebný zákon 25/2025 a čo z neho vyplýva pre bežného stavebníka.
Čo presne mení nový stavebný zákon 25/2025
Novela reaguje na to, že pôvodná rekodifikácia narazila v praxi na organizačné a technické problémy – najmä na nedostatočnú pripravenosť nového úradu a informačného systému výstavby. Stavebný zákon 2025 preto nerobí revolúciu v obsahu pravidiel, ale upravuje harmonogram a niektoré praktické detaily fungovania systému.
- Posúva a rozdeľuje termíny, od ktorých sa jednotlivé časti pôvodných zákonov o územnom plánovaní a výstavbe reálne začínajú používať.
- Upravuje prechodné ustanovenia pre konania, ktoré boli začaté ešte podľa starého stavebného zákona z roku 1976.
- Dopĺňa a spresňuje výnimky pre drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce, pri ktorých má postačovať jednoduchšie ohlásenie.
- Rieši technické a personálne zabezpečenie prechodu agendy na nový úrad, vrátane povinností doterajších obecných stavebných úradov.
Výsledkom je, že samotná filozofia reformy – zjednotenie povoľovania stavieb pod jeden úrad a väčší dôraz na digitalizáciu – zostáva zachovaná, len sa jej reálne zavedenie do praxe rozkladá na dlhšie a presnejšie definované obdobie.
Kedy nadobúda účinnosť stavebný zákon 25/2025 a čo s rozbehnutými konaniami?
Jedna z najčastejších otázok znie, ktorý zákon sa má použiť, ak stavebník podal žiadosť ešte pred zmenou pravidiel. Novela na to odpovedá jasne: konania začaté podľa doterajšieho stavebného zákona sa dokončia podľa pravidiel, ktoré platili v čase ich začatia, teda podľa starého postupu na obecnom stavebnom úrade.
Účinnosť jednotlivých ustanovení nie je jednotná – niektoré časti (napríklad organizačné a prípravné kroky) platia skôr, iné, najmä tie, ktoré sa dotýkajú samotného priebehu povoľovacích konaní, sa spúšťajú postupne. Pre stavebníka to v praxi znamená jedno: pred podaním žiadosti je potrebné vždy overiť, ktorá verzia zákona sa na jeho konkrétny prípad k danému dátumu vzťahuje, ideálne priamo na príslušnom stavebnom úrade alebo u projektanta, ktorý dokumentáciu spracúva.
Tento postupný nábeh má zabrániť situácii, keď by sa rozbehnuté stavby ocitli „medzi dvomi zákonmi“ bez jasného postupu, čo bolo jedno z rizík, ktoré novela 25/2025 priamo riešila.
Nový systém stavebných úradov podľa zákona 25/2025
Základná zmena, ktorú novela nezrušila, je presun agendy povoľovania stavieb z obcí na samostatnú štátnu správu – špecializovaný úrad pre územné plánovanie a výstavbu s regionálnymi pracoviskami. Cieľom je odstrániť rozdielnu prax jednotlivých obecných úradov a zjednotiť výklad pravidiel na celom území Slovenska.
Zákon 25/2025 stavebný zákon zároveň potvrdzuje smer k elektronickému podávaniu žiadostí a k informačnému systému výstavby, cez ktorý by mala prebiehať komunikácia medzi stavebníkom, projektantom a úradom. V praxi to znamená, že papierová dokumentácia postupne ustupuje digitálnym podaniam, hoci prechodné obdobie počíta aj s možnosťou riešiť jednoduchšie prípady na doterajších pracoviskách, aby sa systém nezahltil hneď od prvého dňa.
Pre stavebníka je dôležité sledovať, ktoré pracovisko je pre jeho lokalitu a typ stavby aktuálne príslušné – táto informácia sa počas nábehu reformy môže meniť.
Čo nový stavebný poriadok znamená pre stavebníkov v praxi
Nezávisle od presného termínu účinnosti sa oplatí pripraviť na niekoľko praktických zmien, ktoré nový stavebný zákon 2025 postupne prináša.
- Kategorizácia stavieb podľa rizika – rozsah požadovanej dokumentácie a typ konania (jednoduché ohlásenie, alebo plnohodnotné povolenie) sa odvíja od zložitosti a rizikovosti stavby, nie len od jej rozlohy.
- Väčší dôraz na projektovú dokumentáciu – oprávnení projektanti a autorizovaní architekti či inžinieri nesú vyššiu zodpovednosť za správnosť podkladov, čo môže znížiť počet doplňujúcich výziev z úradu.
- Digitálna komunikácia – stavebníci by sa mali pripraviť na podávanie žiadostí a prílohami v elektronickej podobe, prípadne cez poverenú osobu, ak sami nemajú potrebné technické zázemie.
- Overenie aktuálneho stavu legislatívy – kvôli postupnému nábehu reformy je rozumné konzultovať konkrétny zámer s projektantom alebo priamo s úradom ešte pred kúpou pozemku či objednaním projektu.
Bežnou chybou je spoliehať sa na informácie z obdobia pred prijatím novely 25/2025 – harmonogram aj drobné pravidlá sa medzičasom zmenili, takže staršie príručky alebo diskusné fóra môžu byť už zavádzajúce.
Zhrnutie
Zákon 25/2025 je novelou, ktorá nemení základnú filozofiu novej rekodifikácie stavebného práva, ale upravuje jej časový nábeh, prechodné pravidlá a organizačné detaily fungovania nového stavebného úradu. Pre stavebníka je najdôležitejšie vedieť, podľa akej verzie zákona sa jeho konkrétne konanie posudzuje, a túto informáciu si overiť priamo pred podaním žiadosti. Kým sa systém úplne ustáli, najbezpečnejšou cestou zostáva úzka spolupráca s projektantom alebo stavebným úradom, ktorí majú aktuálny prehľad o tom, ktoré ustanovenia už platia a ktoré ešte čakajú na svoj termín.
