Zákon číslo 25/2025 Z. z. je novela, ktorá upravuje spustenie a fungovanie novej stavebnej legislatívy na Slovensku a priamo nadväzuje na reformu z roku 2022. Kým všeobecný prehľad celej stavebnej legislatívy nájdete v úplnom prehľade predpisov a vyhlášok, tu sa pozrieme konkrétne na to, čo stavebný zákon 25 2025 mení, prečo vznikol a čo znamená pre ľudí, ktorí práve stavajú alebo plánujú stavať.
Novela sa dotýka predovšetkým dvoch vecí, ktoré stavebníka bolia najviac: kto jeho žiadosť vybaví a podľa akého predpisu. Technické požiadavky na samotnú stavbu – konštrukcie, odstupy, tepelná ochrana, požiarna bezpečnosť – vychádzajú aj naďalej z vyhlášok a technických noriem, ktoré novela nemenila.
Prečo vznikla novela 25/2025?
Pôvodný nový stavebný zákon (zákon č. 201/2022 Z. z.) mal spolu so zákonom o územnom plánovaní nahradiť viac ako štyri desaťročia starý predpis a zaviesť jednotný Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Jeho ostrý štart však bol viackrát odložený, pretože nový úrad, jeho regionálne pracoviská aj digitálne systémy neboli pripravené prevziať agendu od stavebných úradov obcí.
Zákon 25/2025 preto rieši dva problémy naraz: upravuje harmonogram nábehu novej sústavy stavebných úradov a spresňuje viaceré ustanovenia, ktoré sa v praxi ukázali ako nejasné alebo ťažko vykonateľné. Ide teda o technickú aj vecnú korekciu reformy, nie o úplne nový koncept stavebného práva.
Praktickým dôvodom bola aj personálna realita na úradoch. Agendu povoľovania viedli desaťročia obce s prenesenými kompetenciami a ich zamestnanci poznali miestne územné plány, siete a zaužívané postupy dotknutých orgánov. Presun tohto know-how na nové pracoviská si vyžadoval viac času, než predpokladalo znenie z roku 2022 – a práve tento čas novela legalizovala, aby konania nezostali „visieť“ bez príslušného úradu.
Postupnosť troch predpisov, medzi ktorými sa dnes stavebník orientuje, znázorňuje nasledujúca časová os:
Podrobnejší historický kontext a to, čo z pôvodného predpisu prežilo až do dnešnej praxe, rozoberá samostatný text o stavebnom zákone 50/1976.
Čo konkrétne mení stavebný zákon 2025 v praxi?
Najviditeľnejšou zmenou je posun a spresnenie termínov, od ktorých musia stavebníci a projektanti postupovať podľa nových pravidiel namiesto starého zákona č. 50/1976 Zb. Novela zároveň dopĺňa prechodné ustanovenia pre konania začaté podľa pôvodného predpisu, aby sa nemuseli opakovať od začiatku.
- Presnejšie vymedzenie, ktoré typy jednoduchých stavieb stačí len ohlásiť a ktoré si vyžadujú riadne stavebné povolenie.
- Doladenie kompetencií medzi obecnými stavebnými úradmi a novým štátnym úradom počas prechodného obdobia.
- Úpravy v elektronickom systéme podávania žiadostí, ktorý má nahradiť papierovú dokumentáciu a osobné podania na úrade.
- Spresnenie pravidiel pre kolaudáciu a odovzdanie stavby do užívania po dokončení výstavby.
Pre bežného stavebníka to znamená, že postup krokov – projekt, územné rozhodnutie alebo ohlásenie, stavebné povolenie, realizácia a kolaudácia – zostáva rovnaký, mení sa však to, ktorý úrad a v akej lehote má jednotlivé kroky vybaviť.
Nemenné zostávajú aj nároky na odbornosť, ktoré si časť stavebníkov zamieňa s administratívou. Projektovú dokumentáciu na povoľovanie stavby spracúva autorizovaný architekt alebo autorizovaný stavebný inžinier, nie predajca stavebného materiálu ani softvér na vizualizácie. Pri svojpomocnej výstavbe rodinného domu sa vyžaduje odborné vedenie stavby stavebným dozorom a pri väčších stavbách stavbyvedúci s príslušným oprávnením – bez toho úrad stavbu nepovolí a pri kolaudácii nemá kto potvrdiť súlad s dokumentáciou.
Rovnako platí, že vyhradené technické zariadenia môže pripájať a odovzdávať len oprávnená osoba. Elektroinštalácia potrebuje odbornú prehliadku a odbornú skúšku (revíznu správu), plynové rozvody skúšku tesnosti, komín a spotrebič na pevné alebo plynné palivo doklad od kominára. Tieto dokumenty si úrad vyžiada pri užívaní stavby a ich absencia je jednou z najčastejších príčin, prečo sa kolaudácia odloží o týždne. Prehľad ďalších praktických posunov v povoľovaní zhrnuje článok o tom, čo sa v stavebnom zákone v roku 2025 zmenilo.
Ako sa 25/2025 líši od stavebného zákona z roku 2022?
Zákon z roku 2022 predstavoval koncepčnú zmenu: zrušil rozdelenie na územné a stavebné konanie tak, ako ho poznala dovtedajšia prax, a nahradil ho jednotným konaním o výstavbe pod vedením nového úradu. Novela 25/2025 tento koncept nezrušila, ale doplnila o realistickejší harmonogram a o technické detaily, ktoré pôvodný text neriešil dostatočne podrobne.
Rozdiel je teda hlavne v miere hotovosti systému. Zákon 2022 stanovil cieľový stav, zatiaľ čo novšia úprava rieši, ako sa k tomuto stavu bezpečne dostať bez toho, aby sa zastavilo vybavovanie bežných žiadostí. Pre stavebníka je preto dôležité sledovať práve aktuálne platné znenie, nie pôvodnú verziu z roku 2022, ktorá sa v niektorých bodoch už neuplatňuje presne tak, ako bola pôvodne schválená.
| Oblasť | Znenie z roku 2022 | Stav po novele 25/2025 |
|---|---|---|
| Nábeh reformy | jeden pevný termín pre celú sústavu úradov | postupné preberanie agendy podľa typu konania |
| Príslušnosť úradu | nový štátny úrad a jeho pracoviská | počas prechodu časť agendy zostáva na obciach |
| Forma podania | dôraz na výlučne elektronické podanie | elektronické podanie s možnosťou papierového počas prechodu |
| Rozbehnuté konania | rámcovo riešené prechodnými ustanoveniami | doplnené pravidlá, podľa ktorého predpisu sa dokončia |
| Kategórie stavieb | nové vymedzenie drobných a jednoduchých stavieb | spresnené hranice medzi ohlásením a povolením |
Ak vás zaujíma samotná logika jednotného konania o výstavbe – čo v ňom nahrádza územné rozhodnutie a ako sa do neho dostávajú stanoviská dotknutých orgánov – vysvetľujú ju základné informácie o novom stavebnom zákone.
Od kedy platí nové znenie a koho sa týka?
Účinnosť ustanovení upravených novelou nastupovala postupne počas roka 2025, pričom niektoré časti sa týkajú výlučne nových konaní a iné len organizácie úradov. Kto má rozostavanú stavbu alebo podané podanie ešte podľa starších pravidiel, spravidla dokončí konanie podľa predpisu, podľa ktorého ho začal – to je zmyslom prechodných ustanovení.
Nové znenie sa naplno dotýka najmä ľudí, ktorí až teraz plánujú:
- rodinný dom, chatu alebo väčšiu prístavbu vyžadujúcu stavebné povolenie,
- zmenu využitia stavby alebo jej prestavbu nad rámec bežnej údržby,
- drobnú stavbu, pri ktorej si nie sú istí, či stačí ohlásenie stavebnému úradu.
V týchto prípadoch sa oplatí pred podaním žiadosti overiť si na príslušnom stavebnom úrade aktuálne stavebný zákon 2025 znenie platné pre daný typ konania, keďže prechodné obdobie prináša výnimky pre jednotlivé kategórie stavieb.
Rozhodovanie o tom, ktorý predpis sa na vašu vec vzťahuje, má v praxi jednoduchú štruktúru:
Pozor na jeden detail: prechodné ustanovenia sa vzťahujú na konanie, nie na stavbu. Ak vám platnosť povolenia uplynie a stavbu začnete až po novom podaní, ide o novú vec, ktorá sa už riadi aktuálnym znením – a s ňou môžu prísť aj nové požiadavky dotknutých orgánov na dokumentáciu.
Čo si treba overiť pred podaním žiadosti
Praktickým dôsledkom novely je, že rovnaký typ stavby môže dnes podliehať mierne inému postupu než pred rokom, ak sa medzitým zmenila príslušnosť úradu alebo forma podania. Odporúča sa preto pred spustením projektovej dokumentácie:
- Zistiť, ktorý stavebný úrad je v danej obci alebo regióne aktuálne príslušný na vybavenie žiadosti.
- Overiť, či pre daný typ stavby platí ohlasovacia povinnosť alebo je nutné klasické stavebné povolenie.
- Skontrolovať, či sa dá žiadosť podať elektronicky, alebo je zatiaľ potrebné osobné podanie.
- Pri rozostavaných projektoch si vyžiadať písomné potvrdenie, podľa ktorého predpisu sa konanie dokončí.
- Vyžiadať si územnoplánovaciu informáciu k parcele – zastavovacie podmienky, podlažnosť, odstupy a regulatívy určujú, čo vôbec má zmysel projektovať.
- Zhromaždiť vyjadrenia správcov sietí (elektrina, voda, kanalizácia, plyn, telekomunikácie) vrátane vytýčenia ich trás v teréne.
Tieto kroky nenahrádzajú konzultáciu s projektantom ani prípadné stanovisko stavebného úradu, ale výrazne znížia riziko, že žiadosť bude vrátená pre formálny nesúlad s aktuálne platným znením.
Najdrahšia chyba nie je nesprávne vyplnený formulár, ale hotová dokumentácia na stavbu, ktorú územný plán v danej lokalite nepripúšťa. Územnoplánovacia informácia stojí zlomok ceny projektu a chráni práve pred tým.
Medzi opakované problémy v prechodnom období patria aj podania bez kvalifikovaného elektronického podpisu, chýbajúce splnomocnenie pre projektanta, ktorý koná za stavebníka, a nesúlad medzi skutočným osadením stavby a osadením v dokumentácii. Posledný prípad odhalí až geodetické vytýčenie – preto ho treba urobiť pred výkopom, nie po ňom, keď je zásah do odstupových vzdialeností už zhotovený. Praktické minimum, ktoré si stavebník ustojí sám, aj hranicu, kde sa už nevyhne odbornej pomoci, rozoberá text o tom, čo musíte o novom stavebnom zákone vedieť.
Zhrnutie
Zákon č. 25/2025 Z. z. nie je náhradou stavebného zákona, ale jeho dolaďovacou novelou, ktorá má zabezpečiť, aby reforma z roku 2022 fungovala aj v praxi. Kľúčové je overiť si pred každým konaním aktuálne platné znenie a príslušnosť úradu, pretože prechodné obdobie zatiaľ nie je pre všetky typy stavieb úplne zjednotené.
Pre plánovanie stavby z toho vyplýva jednoduché pravidlo: administratívu riešte skôr, než si zazmluvníte prvú dodávku materiálu, a odborné časti – projekt, dozor, revízie – prenechajte ľuďom s oprávnením, ktoré úrad vyžaduje. Podrobný rozpis jednotlivých upravených ustanovení nájdete v článku o zmenách a novelizáciách zákona 25/2025.
